Calcul de la valeur locative
Vous exercez votre activité libérale dans un local professionnel.
Par local professionnel, il faut comprendre tous types de locaux (commerciaux, professions libérales, charges et offices) autres que ceux affectés à l’habitation ou à l’exercice d’une activité salariée à domicile.
A ce titre, vous êtes redevable de la cotisation foncière des entreprises.
Si vous êtes propriétaire de ce local, vous êtes également redevable de la taxe foncière. Si vous êtes simplement locataire, c’est votre bailleur qui paye la taxe foncière et peut vous la refacturer si votre bail le prévoit.
Ces deux impositions sont assises sur la “valeur locative du local professionnel” (VLLP) à laquelle sont appliqués des taux d’imposition votés par les collectivités locales dont dépend l’immeuble (CGI, art. 1498 et 1498 bis).
La valeur locative est calculée en multipliant 3 éléments entre eux :
- la surface pondérée du local
- la catégorie du local (et son tarif)
- le coefficient de localisation du local
Important : Toute modification du local susceptible d’impacter la valeur locative (ex : changement de catégorie, répartition des surfaces du local) doit être communiquée par le propriétaire à l’administration fiscale par le dépôt d’une déclaration 6660-REV dans les 90 jours de la réalisation de la modification. Pour les immeubles achevés avant le 31 décembre 2016, la déclaration 6660-SD doit également être effectuée.
La surface pondérée du local
Dans le calcul de la valeur locative, on utilise tout d’abord la surface globale du local, pondérée en fonction de l’utilisation et des caractéristiques physiques des différentes parties du local pour l’activité exercée.
On retient les surfaces à hauteur de :
- 100% pour les surfaces principales du local : ce sont les surfaces essentielles à l’exercice de l’activité (ex : bureaux, salles de consultation ou de réunion, espaces de vente accessibles au public…) ;
- 50 % pour les surfaces secondaires couvertes : il s’agit des surfaces couvertes relatives à des éléments utilisés pour l’activité mais dont le potentiel est plus faible (ex : stationnements couverts, locaux techniques, réserves, chaufferie,…) ;
- 20% pour les surfaces secondaires non couvertes : il s’agit des surfaces non couvertes relatives à des éléments utilisés pour l’activité mais dont le potentiel est plus faible (ex : aires et lieux de stockage à l’air libre, stationnement non couverts…).
Exemple : Un consultant utilise un local de 100 m² :
- 60 m² destinés à accueillir ses clients (surface essentielle) ;
- et 40 m² de réserves (surface secondaire couverte).
La surface pondérée du local est de 80 m² = (60 x 1) + (40 x 0,5)
Le tarif selon la catégorie du local
La loi a créé 38 catégories de locaux réparties en fonction de l’usage du local (bureau, clinique, établissements de détente et de bien-être, dépôt, salle de loisirs…) et de ses caractéristiques physiques (locaux à usage de bureaux d’agencement ancien ou d’agencement récent…).
Attention : Si plusieurs activités sont exercées dans le local, il faut retenir la catégorie qui occupe la plus grande surface.
Une fois la catégorie déterminée, des tarifs au mètre carré sont prévus dans chaque secteur d’évaluation (représentant un marché locatif homogène) et dans chaque catégorie de locaux au sein d’un département.
Ces tarifs sont actualisés chaque année et consultables sur le site des impôts.
Le coefficient de localisation
Le coefficient de localisation est destiné à tenir compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation, à la hausse ou à la baisse.
Le coefficient de localisation peut prendre différentes valeurs comprises entre 0.70 et 1.30. Il s’applique au tarif par mètre carré de la catégorie de chacun des locaux professionnels.
Exemple :
Les tarifs par mètre carré des catégories de tous les locaux professionnels de la parcelle concernée seront :
- Majorés de 10 %, 15 %, 20 % ou 30 % (coefficient de localisation de 1,1, de 1,15, de 1,2 ou de 1,3)
- Minorés de 30 %, 20 %, 15 % ou 10 % (coefficient de localisation de 0,7, de 0,8, de 0,85 ou de 0,9).
Les coefficients de localisation sont consultables sur le site des impôts.
Exemple de calcul de la valeur locative
La valeur locative se calcule par le produit des 3 critères vus précédemment :
VLLP = Surface pondérée du local x Tarif de la catégorie x Coefficient de localisation.
Exemple : Un expert-comptable a un cabinet de 150 m² de surface pondérée, dont le tarif catégoriel est de 120,20 € / m². Le coefficient de localisation applicable est de 1,10.
La valeur locative du local commercial est égale à : 150 x 120,20 x 1,10 = 19 833 €.
Comment contrôler la valeur locative de votre local ?
Contactez l’Administration
Il peut arriver que les informations retenues par l’Administration pour déterminer la valeur locative de votre local professionnel soient erronées. Un des éléments de calcul peut avoir été mal renseigné (la surface pondérée ou la catégorie).
Vous trouvez le montant de votre taxe foncière ou de votre CFE anormalement élevé, ou vous avez simplement un doute ?
Sachez qu’il est possible de demander à l’Administration qu’elle vous communique les bases sur lesquelles elle s’est appuyée pour déterminer la valeur locative de votre local professionnel.
Vous pouvez écrire au service indiqué sur votre avis d’imposition ou contacter l’Administration depuis votre messagerie sécurisée depuis votre Espace professionnel sur impots.gouvfr
Que faire si vous constatez une erreur ?
En matière d’impôts locaux, vous pouvez demander à l’Administration de corriger ses erreurs.
Pour cela, vous devez lui adresser une réclamation contentieuse avant le 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement du rôle.
La réclamation n’est soumise à aucune condition de forme mais elle doit nécessairement être écrite.
Elle sera envoyée, accompagnée des justificatifs :
- par lettre recommandée avec accusé de réception au service des impôts du lieu d’imposition qui adressera en retour au demandeur un récépissé de dépôt ;
- ou via la messagerie sécurisée de votre espace Professionnel sur impots.gouv.fr (Rubrique Ecrire > Je formule une réclamation).